Добросовестный приобретатель квартиры

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

Добросовестный приобретатель квартиры

В октябре текущего года Президиум ВС РФ утвердил “Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления” (далее – Обзор).

Вопреки логике названия, в документе не только рассматриваются примеры соответствующих дел, но содержатся прямые указания нижестоящим судам, как они должны поступать в тех или иных ситуациях.

Оправдал ли документ ожидания экспертов, и как он соотносится с позициями ЕСПЧ и КС РФ разберемся далее.

Стоит отметить, что проблема изъятия госорганами органами квартир, приобретенных гражданами на вторичном рынке жилья, существует на протяжении многих лет. Одной из основных причин ее возникновения является незаконная приватизация или иное отчуждение квартир на основании поддельных документов и последующая их перепродажа.

Когда госорганы узнают о факте мошенничества, то обращаются в суды с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

При этом ответчик, как правило, является вторым или третьим собственником квартиры и даже не подозревает, что давным-давно она была приватизирована незаконным путем (так называемый “добросовестный приобретатель”). 

Ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам. Предметом разногласий служит ст. 302 ГК РФ, которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие.

С одной стороны приватизация происходит путем предоставления злоумышленником поддельных документов – то есть путем совершения мошеннических действий. Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре.

В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Добросовестность приобретателя  

НАША СПРАВКА

Под добросовестным приобретателем в ст. 302 ГК РФ понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.

В первую очередь Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять является ли приобретатель добросовестным:

  • факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
  • возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
  • знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. 

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должен доказать истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца.

При этом нахождение недвижимого имущества в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе истца сами по себе не являются доказательствами права собственности на это имущество или законного владения им.

Ответчик же должен доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

МНЕНИЕ

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 “Нахимова и партнеры” Московской городской коллегии адвокатов:

“Из упомянутых положений Обзора следует, что истец избавлен от необходимости доказывать в суде выбытие у него жилого помещения помимо его воли. Это обстоятельство, как бы, презюмируется.

Между тем, это, пожалуй, самый больной вопрос, поскольку все остальные перечисленные ВС РФ обстоятельства, которые должен доказать истец, носят объективный характер, а “выбытие помимо воли” – обстоятельство субъективное, основанное на судебной оценке. 

Как известно, в российском законодательстве смысл термина “выбытие помимо воли” не раскрывается.

На практике, за редким исключением, ставится знак равенства между понятием “выбытие помимо воли собственника” и “выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника”.

Судебная практика крайне нуждается в официальных разъяснениях по разграничению этих понятий (именно применительно к рассматриваемой категории споров)”. 

Что касается юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать ответчику, то здесь следует признать, что ВС РФ, к сожалению, придерживается точки зрения, что по данной категории споров презумпции добросовестности ответчика не имеется – на него возлагается бремя доказывать свою добросовестность.

 По моему мнению, вопрос о презумпции добросовестности ответчика является крайне принципиальным, поскольку в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления граждане, безусловно, являются слабой стороной и требуют дополнительной государственной защиты и дополнительных гарантий своих прав и охраняемых законом интересов.

В своем Обзоре Президиум ВС РФ подчеркивает, что выясняя добросовестность приобретателя, судам необходимо учитывать не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца.

Стоит выяснять, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, и иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

Например, устанавливается существовали ли на момент отчуждения обременения, включая наложенный арест, а также осматривал ли приобретатель жилое помещение до его приобретения 

О добросовестности приобретателя может свидетельствовать и ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, а также выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности.

При этом если приобретателю было известно, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными, то добросовестным суд его признать не сможет.

МНЕНИЕ

Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов “Князев и партнеры”:

“Действительно недостающей судам позиции по защите добросовестных приобретателей в Обзоре не содержится. Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца, но и документы продавца своего продавца, и так далее, – продолжает действовать. Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции”.

Если приобретатель в итоге признан добросовестным, то, как уже говорилось выше, имущество у него может быть истребовано только, если оно выбыло от собственника против его воли. Что судам следует принимать во внимание при выяснении данного обстоятельства, также разъяснил Президиум ВС РФ в своем Обзоре. 

Воля собственника на отчуждение квартиры 

Президиум ВС РФ рассматривает две основные ситуации.

1

Имущество выбывает от собственника в результате действий лица, которое не имело право его отчуждать. При этом уполномоченный орган не заключал договор об отчуждении квартиры и непосредственно не совершали каких-либо действий.

Например, право собственности зарегистрировано в результате предоставления непосредственно в Росреестр фиктивных регистрационных документов или впоследствии отмененного решения суда.

В таком случае квартира признается выбывшей против воли собственника, и может быть истребована из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя. 

Правда, в данной ситуации возникает вопрос о том, как должны сказаться на судьбе добросовестного приобретателя ошибки или неправомерные действия должностных лиц не самого собственника, а других государственных органов (Росреестра, судов, ЗАГС), а также нотариальных контор.

Во-первых, некоторые из них должны обеспечивать чистоту сделки и правильность оформления необходимых документов – но далеко не всегда исполняют эту обязанность.

Во-вторых, основой для незаконной приватизации или иного отчуждения квартир часто являются поддельные доверенности, завещания, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о браке, судебные решения, которые невозможно изготовить без участия соответствующих должностных лиц. 

“Вопрос о выбытии жилых помещений у государственных органов и органов местного самоуправления по вине должностных лиц других государственных органов и органов местного самоуправления не нашел отражения в Обзоре.

Представляется, что по подобным ситуациям также должны быть даны разъяснения, причем, в пользу граждан, поскольку, только такой вывод напрашивается из анализа положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практики ЕСПЧ по правам человека”, – комментирует Елена Нахимова.

ИЗ ПОСТАНОВЛЕНИЯ

“При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, ни заявительница, ни иное третье лицо – покупатель квартиры – не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Европейский Суд напоминает, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц [в контексте рассмотренного ЕСПЧ дела – покупателей квартиры. – Ред.], особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица”. 

(Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. (дело “Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации” (жалоба № 7097/10)

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 “О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней”).

2

Имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий. К примеру,государственный или муниципальный орган подписал договор о передаче квартиры в собственность гражданину, то есть совершил действия по отчуждению.

Однако сделка была совершена на основании поддельных документов и является недействительной в силу закона.

Тем не менее, как отметил Президиум ВС РФ, в такой ситуации недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества помимо воли собственника. 

Так, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если будет установлено, что уполномоченный орган мог проверить соответствие представленных документов действительности, однако не проявил должной осмотрительности. В таком случае воля собственника жилья выражена им при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру. 

Практика самого ВС РФ и ряда нижестоящих судов это подтверждает, в частности они отмечают, что проверка документов входит в обязанности госоргана, заключающего договор о приватизации.

Кроме того, исходя из позиций судов можно сделать вывод, что подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор об отчуждении имущества сам по себе уже свидетельствует о волеизъявлении собственника.

Наличие пороков воли (обмана, заблуждения) в данной ситуации не имеет значения. 

Источник: https://www.garant.ru/article/587274/

Заработал закон о добросовестных покупателях недвижимости. Как им грамотно пользоваться?

Добросовестный приобретатель квартиры

Главное – доказать, что перед покупкой квартиры изучил её досье в Росреестре. По новому закону информация ЕГРН стала главной защитой покупателя жилья от попыток властей выкинуть его на улицу. Эксперты рассказали, как в условиях действия нового закона защитить сделку от оспаривания, а квартиру от конфискации.

С 1 января 2020 года в России вступили в силу глава 10.1. закона «О государственной регистрации недвижимости» 218-ФЗ и ряд поправок в ГК РФ. Нововведения призваны защитить права добросовестных приобретателей жилья.

Теперь покупатель жилья, признаётся добросовестным приобретателем, если он при покупке недвижимости полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, его ведёт Росреестр) и не знал, что продавец не имел права на продажу имущества.

юрист Уральской палаты недвижимости Важно, что в Гражданском кодексе закрепляется презумпция добросовестности. Если раньше человеку приходилось доказывать, что он участвовал в сделке честно и открыто, что он не аффилирован с продавцом, то теперь человек, полагавшийся на данные Росреестра, по умолчанию считается добросовестным приобретателем. Лишить его этого статуса можно только через суд – то есть если в судебном порядке будет доказано, что покупатель знал о том, что продавец не имеет право продавать объект.

Согласно новой редакции закона 218-ФЗ, добросовестный приобретатель, у которого изымают купленное жильё, имеет право на компенсацию. То есть, при изъятии объекта судья должен вынести решение о возмещении убытков гражданину.

Деньги на это взыскиваются с того, по чьей вине человек лишился крыши над головой. Если в течение полугода человек, потерявший жильё деньги не получил, он подаёт иск к государству.

Судья должен принять решение в пользу гражданина, а бюджет – выплатить компенсацию.

Компенсация должна быть выплачена и в тех случаях, когда жильё изымается в пользу государства или муниципалитета. Причём под действие этой нормы подпадают, в том числе, добросовестные приобретатели, у которых власть забрала жильё до 2020 года.

Слабые места в системе защиты покупателя

Эксперты считают, что принятые законы не гарантируют покупателю полноценную защиту. Например, юрист Российской Гильдии риэлторов (РГР) Наталья Михайлюкова замечает, что новые законодательные нормы не оговаривают, что сведения Росреестра являются неоспоримыми.

То есть, существует вероятность, что информация ЕГРН, на которую понадеялся покупатель квартиры, будет оспорена в суде, и не факт, что в результате покупатель будет признан добросовестным приобретателем и получит соответствующую защиту. Ситуация усугубляется тем, что в ст.

302 ГК РФ (Истребование имущества от добросовестного приобретателя) не введены критерии добросовестности.

Есть у законодательных новаций и другие подводные камни.

юрист Российской гильдии риэлторов В законе присутствуют достаточно общие формулировки. Неясно, что будет, если покупатель посмотрел только в ЕГРН, но пренебрёг другой информацией. Например, продаётся квартира, приобретённая в браке. В ЕГРН эта особенность объекта никак не отражается. И сделку с такой квартирой Росреестр зарегистрирует, даже если нет согласия супруга. Но риск признания такой сделки недействительной будет высок.

Могут быть и другие ситуации с высоким риском оспаривания сделки.

юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Есть вероятность, что новые защитные нормы не станут действовать, если в судебном порядке будет доказано, что прежний собственник получил квартиру в результате шантажа или угроз. Либо ещё вариант – прежний собственник может быть признан недееспособным. Есть вероятность, что в подобных случаях сделка будет расторгнута, а покупатель – у которого квартиру изымут – не будет признан добросовестным приобретателем и не получит предусмотренную законом защиту. Юрист УПН Ольга Паченкова напоминает, что при вынесении решения суд, помимо законов, может руководствоваться существующими обзорами судебной практики.

То есть ссылаться на решения, принятые до вступления в силу последних норм защищающих добросовестного приобретателя.

А значит, даже сегодня не потеряли актуальность методы защиты сделок от оспаривания, отработанные в прошлые годы. С этой рекомендацией согласна и Наталья Михайлюкова.

юрист Российской гильдии риэлторов Практика показывает, что нелишними будут любые действия покупателя, демонстрирующие его желание по максимуму выполнить требование закона и как можно более тщательно проверить объект. Был, например, такой прецедент. Человек купил квартиру, которую прежний собственник получил в наследство. Но потом объявился ещё один наследник, который не вступил в наследство, так как отбывал наказание на зоне. Суд признал эту сделку недействительной, а покупателя недобросовестным. Причём о недобросовестности покупателя, по мнению суда, говорило, во-первых, то, что человек совершил сделку без помощи риэлтора, во-вторых, то, что он не поговорил с соседями – жильцами дома, в котором находилась квартира. Напомню, что проблема квартиры в наличии нарушений наследственного права. Понятно, что разговор с соседями никак не помог бы выявить эту проблему. Тем не менее, отсутствие переговоров с соседями суд расценил как признак недобросовестности покупателя.

Слабым местом новой системы защиты добросовестного покупателя можно считать и размер компенсации за утраченное жильё. По закону размер компенсации, рассчитывается исходя из реального ущерба, либо из кадастровой стоимости жилья – как решит суд.

юрист Агентства недвижимости «Драже» Замечу, что размер компенсации, присуждённой добросовестному приобретателю, лишившемуся жилья, может ощутимо отличаться от реальной стоимости этого жилья. По закону человек, получивший слишком маленькую компенсацию, имеет право взыскать с виновного лица недостающую сумму, но мы вспомним, что потерпевший уже не смог получить с него никакого возмещения. Можно, конечно, попытаться второй раз направить судебного пристава по тому же адресу. Но смысла в этом мало.

Как сегодня защититься от оспаривания сделки

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о наиболее рискованных сделках, и о способах защиты покупателя. Но наработанная за последнее время судебная практика, а также закон о добросовестном приобретателе заставили искать новые приёмы, позволяющие снизить риск признания сделки недействительной.

юрист Уральской палаты недвижимости Покупателю надо будет подтвердить, что он действительно запрашивал перед сделкой информацию в ЕГРН. Но напомню – по закону выписку с информацией об объекте может получить только владелец – то есть продавец – жилья. Значит, покупателю надо настоять, чтобы продавец получил выписку из ЕГРН, взять у него эту выписку и сохранить. Выписка может предоставляться в электронном виде или бумажном – с синей печатью. Для подстраховки лучше взять бумажную справку. Хоть это и дороже. Также рекомендую, помимо обычной выписки об объекте недвижимости, заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Это также может сделать собственник (продавец) объекта.

Стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде 870 руб. Выписка о переходе прав собственности обойдётся в 460 руб. Для справки, в электронном виде эти выписки стоят 350 и 290 руб. соответственно.

Кроме того, в некоторых случаях будет нелишним заказать выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Бумажная выписка стоит 1100 руб., электронная – 470 руб. Эту справку также может заказать только собственник.

юрист Российской гильдии риэлторов При вынесении решения о законности сделок суды в последнее время стали обращать большое внимание на участие в сделке риэлтора. По мнению суда, обращение покупателя к представителю профессионального риэлторского сообщества свидетельствует о предусмотрительности человека и о его честных намерениях.

Эксперт рассказала о недавнем случае – семья купила квартиру в Екатеринбурге, а спустя год с небольшим продавец оказался в предбанкротном состоянии.

Есть риск, что в этой ситуации сделка с квартирой может быть признана попыткой увода активов от кредиторов и оспорена.

Первое, что сделали владельцы квартиры, когда узнали о возможном банкротстве продавца – отыскали в своих бумагах договор с риэлтором, который организовывал сделку. Если дело дойдёт до суда, этот договор может стать весомым аргументом в пользу покупателей.

Ранее по теме:

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/13477

Новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья

Добросовестный приобретатель квартиры

10.01.2020

С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников.

Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной.

Кадастровая палата и Росреестр Татарстана разъяснили, в каких случаях лишившийся приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений.

Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке.

Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или на портале Росреестра (rosreestr). Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

 Механизм выплаты компенсации

С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения.  Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как прокомментировала и.о.

заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Людмила Кулагина, в жизни действительно возможны случаи, когда гражданин приобретает недвижимость по всем правилам, а затем выясняется, что у нее есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

Так вот по новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с  истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается.

Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

Как отметила заместитель директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Лейсан Рахматуллина, примечательно, что закон имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил.

При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

Пресс-служба

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/novye-pravila-kompensatsii-dobrosovestnym-pokupatelyam-za-utratu-priobretennogo-zhilya/?contrast=N

Жилье без жулья —

Добросовестный приобретатель квартиры

В этих цифрах – и те собственники, кто стал жертвой обмана. Речь о людях, кто честно купил жилье, а потом, иногда спустя годы, вдруг выяснилось, что у приобретенной квартиры – темное прошлое.

Такое прошлое означает, что права на квадратные метры оформили обманом, подделав документы. Больше всего воровали квартир у государства. После смерти хозяина муниципальной квартиры подделывали, к примеру, право на наследство.

Теперь у добросовестных приобретателей жилья квартиру не отнимут.

Верховный суд разъяснил, как взыскать долговые деньги с владельца жилья

До сих пор таким людям никто не мог помочь. По данным Росреестра, только за первое полугодие этого года в стране рассмотрели 9890 исков с требованием вернуть недвижимость. Из них 267 исков касались жилья.

Рекордсмены по таким искам – Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Ростовская область. Жилье суды отнимали, и целые семьи оказывались, что называется, у разбитого корыта – и квартиры нет, и денег нет.

Теперь благодаря новому закону ситуация изменится, причем кардинально.

Для того чтобы решить проблему пострадавших людей, работали многие – законодатели, судьи Конституционного суда РФ, юристы очень многих министерств и ведомств. Это была невидимая обывателям, но, поверьте, очень нелегкая работа.

Особенно тяжело было тем, кто покупал такое жилье в ипотеку – оказавшись на улице, граждане вынуждены выплачивать банку деньги за отнятые квадратные метры.

Все чиновники соглашались, что люди пострадали безвинно, они добросовестные приобретатели, но разводили руками – все по закону.

А теперь по порядку. Итак, с 1 января 2020 года начинает работать закон N 430. Он изменил некоторые статьи Гражданского кодекса РФ. Они касаются прав добросовестных приобретателей приватизированных квартир от “изъятия жилья в пользу государства”. Законопроект был внесен в Госдуму по требованию Конституционного суда.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

Статья 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество пополнилась определением, кто является добросовестным приобретателем. Им признается приобретатель имущества, который основывался на сведениях из госреестра.

Изменили и статью 302 ГК РФ – “истребование имущества от добросовестного приобретателя”.

Ее дополнили новым пунктом, по которому государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя.

Это ограничение будет действовать и в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно (например, при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли.

До сегодняшнего дня таким людям – добросовестным приобретателям никто не мог помочь. Жилье у них, как правило, по решению суда отнимали

При рассмотрении таких дел судами будет устанавливаться факт добросовестности покупки жилья. Это позволит защитить владельцев приватизированного жилья, которое украли у власти мошенники.

У государства при этом сохраняется право регрессного требования к мошенникам. Если их поймают.

Законопроект в Думе проходил трудно. Ко второму чтению внесли важные поправки, о которых говорила замминистра экономического развития РФ – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.

Установили презумпцию добросовестности, если приобретали жилье, основываясь на данных Росреестра. Уточнили правила, касающиеся сроков приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Течение срока начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение добросовестного приобретателя.

А в случае если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя жилья, которым он владеет открыто, – не позднее момента госрегистрации такого права.

В России появятся новые механизмы расселения аварийного жилья

Добавилась и еще одна ключевая норма. Государство, субъект, муниципалитет не могут в суде требовать квартиру, если прошло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. Доказывать недобросовестность покупателя возлагается на власть.

В августе президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Закон “О государственной регистрации недвижимости”, касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье, если такое все же происходит. Документ разработан по предписанию Конституционного суда.

Этот закон также начнет действовать с 1 января 2020 года. Нормы о компенсации имеют обратную силу. В течение трех лет после его вступления в силу те граждане, кто раньше лишился жилья, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Платить будет казна по выбору правообладателя – либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости отнятой недвижимости.

Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству:

“Закон вместе с новыми нормами о компенсации позволит лучше защитить имущественные права добросовестных приобретателей недвижимости и предусмотреть дополнительные гарантии обеспечения конституционного права граждан на жилище”.

Источник: https://rg.ru/2019/12/18/rg-publikuet-zakon-v-zashchitu-dobrosovestnyh-pokupatelej-kvartir.html

Добросовестный приобретатель квартиры

Добросовестный приобретатель квартиры

Последнее обновление: 10.01.2020

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п.

То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.

 В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать очень неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе.

Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения).

А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи.

Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации). Но само изъятие квартиры «из незаконного владения» остается возможным на основании той же статьи 302 ГК РФ (см. выше).

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему (законному) собственнику, бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли, а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

То есть Покупатель вынужден был доказывать добросовестность своих действий, опираясь на то, что он принял все «разумные меры» для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

С 1 января 2020 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра – например, ЗДЕСЬ).

Этого факта теперь достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный».

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

 

С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dobrosovestnyj-priobretatel/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.